買房讓中小企業(yè)掌握了房產(chǎn)自主權(quán)，更容易從銀行獲得貸款；房產(chǎn)的折舊部分可以在稅前列支，幫助企業(yè)節(jié)稅；同時，房地產(chǎn)的升值前景同樣值得期待。

    看著鋪天蓋地關(guān)于“買房還是租房”的大討論，身為一家小型塑料制品企業(yè)主的顧峰不僅沒有理清頭緒，而且更犯了難?！按蠹叶颊f買房不劃算，現(xiàn)在地產(chǎn)價格高，租金價格水平低，買不如租。但是大家說的都是住宅，對于我們中小企業(yè)而言，情況又有所不同。就拿我來說，現(xiàn)在每月光廠房的租金成本就接近5萬元，更尷尬的是，我沒有房產(chǎn)，幾乎無法從銀行獲得貸款。”

    顧先生的煩惱，集中體現(xiàn)了很多中小企業(yè)主在買房和租房問題上的矛盾。那么，對于中小企業(yè)而言，究竟是買房劃算，還是租房更實惠？記者帶著問題走訪了上海中小企業(yè)的有關(guān)專家。

    房產(chǎn)增值可以期待

    “我是贊成買房的?！睂τ谥行∑髽I(yè)是買房還是租房的問題，上海中小企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理陳雅玉直接給出了她明確的看法。

    一直以幫中小企業(yè)解決問題作為自己工作重點的她告訴記者，2000年8月，上海市政府決定，將“再就業(yè)專項資金”改名為“促進就業(yè)專項資金”并賦予專項資金為個人開業(yè)提供貸款擔保的功能，也就是說個人可以通過免擔保的方式獲得貸款。“當時這個項目是上海市勞動保障局和上海銀行合作推行的，其中30萬貸款額度的由來，就是因為我們考慮到當時購置一間沿街商鋪大概需要資金30萬元，但是現(xiàn)在沿街商鋪的價格甚至已經(jīng)超過130萬元?！睋Q言之，當初貸款購買商鋪的創(chuàng)業(yè)者，假設(shè)貸款利息和租金水平相當，除項目投資收益外，房地產(chǎn)增值部分已經(jīng)超過100萬元。

    上海中小企業(yè)服務(wù)中心市場部部長石解放也認為買房相對租房更具優(yōu)勢，并以其經(jīng)手的案例為證。某燃料公司是一家民營企業(yè)，對市區(qū)的一些餐飲企業(yè)以及崇明等三島的用氣提供供給。曾經(jīng)，這家公司租用的是寶山地區(qū)的一棟綜合性商務(wù)樓，樓內(nèi)設(shè)施也相當陳舊，盡管如此，每月依然需要為兩件不大的辦公室支付12000元的租金。這時，上海中小企業(yè)服務(wù)中心建議其自己按揭購買辦公用房。如今，該燃料公司在吳淞新城280平方米的辦公用房，價值已經(jīng)從當年的2000元每平方米升值至14000元每平方米。

    但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格已經(jīng)處于一個高位，這時中小企業(yè)再買房是否依然適合呢？針對這一問題，陳雅玉的回答是：“在一個人民幣升值周期內(nèi)，房地產(chǎn)投資也會表現(xiàn)出相應(yīng)的保值性，仍然具有投資價值?！?

    增強企業(yè)報表實力

    對于中小企業(yè)而言，無論是在初創(chuàng)階段還是發(fā)展階段，都是最需要資金的時期。絕大部分中小企業(yè)都會選擇銀行來進行間接融資。然而，“你的房產(chǎn)是買的還是租的？這往往是信貸員進入企業(yè)問的第一句話?！笔夥湃缡钦f。

    在現(xiàn)有信貸體系和環(huán)境下，雖然融資渠道和方式日趨多元化，但是通過房產(chǎn)抵押獲得貸款依然是中小企業(yè)最便捷可靠的選擇。陳雅玉補充說：“而且，隨著房產(chǎn)的升值，企業(yè)的資產(chǎn)實力得到增強，房產(chǎn)經(jīng)重新評估后，企業(yè)報表上反映的總資產(chǎn)也相應(yīng)增加?！?

    某生產(chǎn)機箱外殼等設(shè)備的儀表企業(yè)，幾年前在寶山購置80畝土地，當時的土地價格為6.5萬元每畝。

之后，企業(yè)便在土地上建設(shè)了自己的生產(chǎn)廠房。如今，土地價格已經(jīng)躍然升至每畝50萬元。土地使用證和房產(chǎn)證兩證合一，銀行開出了5700萬元評估價，而在沒有購置土地前，該企業(yè)的融資額度只有100萬元。
    對此，陳雅玉點評說：“銀行在評估資產(chǎn)當中，如果土地是企業(yè)租賃而來，即使它的生產(chǎn)用房是自己投資建設(shè)的，那么這些房產(chǎn)也是無法得到銀行認可的，從而獲得貸款的。不僅如此，企業(yè)在購置房產(chǎn)之后，作為固定資產(chǎn)，在財務(wù)報表中每個月它的折舊可以稅前計提。也就是說，相對于租房而言，企業(yè)因此而節(jié)約了一部分的稅務(wù)支出。這對中小企業(yè)而言，也是比較可觀的?！?

    買房準確預(yù)估是關(guān)鍵

    但是財務(wù)杠桿是一柄雙刃劍，如果利用不當，則有可能陷入資金的泥潭。因此，中小企業(yè)對于自己的項目有一個準確的預(yù)估是買房的關(guān)鍵。

    “我遇到很多中小企業(yè)，他們一跑到銀行就獅子大開口：‘我要1000萬元！’但是他們對于如何計算得來需要那么多錢、這些錢要運用到何處卻一無所知。”言及此，陳雅玉有些許無奈，“我們提倡中小企業(yè)買房，但是絕對反對他們盲目買房。例如，他的企業(yè)明明只需要買30畝土地，他卻僅僅看到土地升值前景可觀，就一下子買入1000畝，結(jié)果企業(yè)的利潤不足以支付土地的貸款月供，最后導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流極度緊張而難以為繼。”

    事實上，這樣的案例在現(xiàn)實中也不勝枚舉，最出名的要數(shù)當年史玉柱的“巨人大廈”。1994年，處于事業(yè)巔峰的史玉柱決定建造巨人大廈。“這座樓的位置很好，為什么不蓋得更高一點？”于是巨人大廈不斷加高，從18層到38層，接著又分別經(jīng)歷54層、64層、70層的設(shè)計變更，設(shè)計投資從2億元增加到12億元。1996年，巨人大廈資金告急，史玉柱把保健品方面的全部資金都調(diào)往巨人大廈，而保健品業(yè)務(wù)則由于“失血”過多而拖垮了史玉柱領(lǐng)導(dǎo)下的巨人集團。

    “因此，中小企業(yè)在買房前必須對自己的項目進行嚴謹?shù)臏y算，從產(chǎn)銷率等等方面找到企業(yè)利潤和購房成本之間的一個平衡點。一般而言，高科技企業(yè)三年時間回收前期投入，工業(yè)項目五至八年，如果這個項目收回投資時間超過十年，就要相當謹慎了?！标愌庞裾f道。

    房產(chǎn)租賃也有門道

    那么，在土地價格不斷上漲的當下，對于那些資金實力確實有限對投資者，應(yīng)該如何解決房產(chǎn)的問題呢？石解放給出的建議，就是去上海周邊土地價格相對低廉的區(qū)域購房。“現(xiàn)在江蘇、安徽還有部分地區(qū)的土地價格比較合適，大約每畝在2～5萬元。企業(yè)可以考慮將生產(chǎn)基地建在外地，同時把研發(fā)基地保留在上海。”

    陳雅玉認為，在經(jīng)濟實力有限需要租房的情況下，則盡可能地簽長期租約?！白夥肯鄬Σ焕囊稽c是，主動權(quán)并不掌握在自己手中。租約每每一到，房東往往就會提高租金。因此，企業(yè)可以盡可能簽長期租約，減少租金上漲的風(fēng)險。即使遇到搬遷、自行購置房產(chǎn)等等需要離開的情況，也可以選擇轉(zhuǎn)租，操作上能夠掌握更多的主動權(quán)?！?

    對于房產(chǎn)租賃，上海市中小企業(yè)理財促進中心總干事長李堅平提出了一種獨辟蹊徑的做法，就是融資租賃。融資租賃相當于以租代售，出租人根據(jù)承租人的要求購入物品租賃給承租人，合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購入物品，擁有物品的所有權(quán)。
“這種租賃方式可以解決企業(yè)在資金短缺情況下的生產(chǎn)辦公用房，而且最后能獲得產(chǎn)權(quán)，為融資帶來便利，同時沒有炒作房產(chǎn)的嫌疑?！钡瑫r李堅平指出，現(xiàn)階段這種房地產(chǎn)融資租賃的形式在配套措施方面還比較有限。 

    無論買房還是租房，歸結(jié)到落實過程當中，還是從選址開始。

    對于中小企業(yè)的辦公生產(chǎn)用房的選址，專家的觀點非常一致?！懊總€中小企業(yè)都會有其隸屬的行業(yè)，而每個區(qū)縣或區(qū)域也都會有其特色的經(jīng)濟園區(qū)，區(qū)域政府會給予具有相應(yīng)特色的企業(yè)以一定的政策優(yōu)惠。因此，只要中小企業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特色，按圖索驥，找到特色相吻合的經(jīng)濟，也就等于找到了企業(yè)的發(fā)展空間?！?